“提前还了150万房贷”，是赚还是亏？

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首套房贷款利率要降了，但很多人在犹豫“要不要提前还房贷”。

5月20日，央行宣布，贷款市场报价利率（LPR）1年期报3.7%，与上次持平，5年期报4.45%，较上次下降0.15个百分点。这意味着，新买房用户最低可享受到4.45%的利率，存量房贷用户的月供也将有所减少。不过，在此之前，很多人已经因为房贷利率挣扎了许久。

“房贷是普通人能从银行借到的最便宜、金额最大的一笔钱”、“贷款买房是抗通货膨胀的最佳选择”，“低首付，高杠杆，搏一搏单车变摩托”……过去多年来，贷最高的房贷，还最长的时间，绝不提前还房贷，是买房这件事上很多人的共识。

这是因为，过去十几年来，房价经历了高速上涨，房产增值的部分，早已远远覆盖了房贷利率，再者，大众投资方式多元，平均5%以上的理财收益轻易就能拿到手。怎么算，都轮不到提前还房贷。

但这一切正在发生变化。契机是，2021年以来，股票、基金、重金属、虚拟货币等投资方式不仅收益率日渐走低，无数人甚至被牢牢套住。很多银行理财产品不保本了，银行存款利率和余额宝利率也是一降再降。如今，常规理财方式想拿到4%的收益都难了。

这时候很多人开始计算，手里的闲钱理财收益在4%以下，自己承担的房贷利率却在5%以上，只要提前还一些房贷，轻轻松松省下就是赚到。于是，一批年轻人开始放弃琢磨理财产品，转而提前还房贷。

一笔显而易见的账，看似有道理，但，提前还房贷，真的适合所有人，以及所有的房贷形式吗？

投资收益不理想，提前还房贷当省钱

品类创新研究院执行院长周装今年35岁，在北京工作，2017年在长沙买了房子。他告诉深燃，“2020年之前基金、股市的收益都比较好，我没有想着要提前还房贷，2021年到现在，理财收益很惨，没有跑赢房贷利率。与其在手里砸着，不如提前还一部分房贷。”

他算了一笔账，自己的房子贷款近90万元，还款方式是等额本金，时长30年，加上利息，总共要给银行还接近170万元，利息就有80来万元。刚开始每个月还接近6000元，里面的本金是2300元左右，其他都是利息。到2022年，周装每个月还5400多元。如果提前还30万元，折算下来能省近30万元的利息。

经过对比，2022年5月4日，周装在留出了生活所需现金后，拿出了30万元提前还了房贷，将贷款年限缩短了10年，现在每个月的月供也降到了4000多元。

“我提前还了30万元，相当于干了60万的事，折算下来收益几乎是1:1的，轻轻松松省下30万，省下就是赚到。而且今年这行情，如果这30万去买股票基金，大概率要赔，这个是稳赚不赔，这么一想我心里就很爽。”周装说。

对他来说，每个月五六千元的房贷并不是很大的压力，“我纯粹是觉得这笔钱在我手里产生的价值不如提前还房贷产生的价值大，还房贷一块钱可能能产生两块钱的价值，那我为什么不做呢？”

当然了，他没有选择全部还款，一方面是考虑到手里要有一些现金，有安全感。另外也要关注接下来的整体形势，“如果大盘还这么差，我可能再提前还个五年或十年的，如果行情变好了，我就不提前还了。”

在周装看来，如果是刚需房自住房，并且手里有闲钱，在当前的形势下采取更稳健的形式尽快还完，是更好的选择。这么做也是在给未来解绑，不用一直惦记着还欠银行多少钱，“无债一身轻，可能符合当下很多人所追求的一种生活状态吧。”
要不要提前还房贷，关键要看放在谁身上。

财商领域从业者荣威提醒，公积金贷款的部分，利率较低，不建议提前还。市面上目前相对稳定的理财形式，比如保险公司五年或十年的理财产品，年化收益在5%左右。“贷款利率如果在5%以下，可以继续承担，如果是5%以上，可以早点还。”

另外还有一种对比法，就是跟通货膨胀比，“如果你的收入涨幅能跑得赢通货膨胀，可以继续承担房贷，反之，你就不适合用这个高杠杆。挣得越多，可以把杠杆放得越大。”

社科院金融研究所主任尹振涛补充，提前还房贷还要参考还贷方式和年限。等额本息每个月都还一样的金额，这种贷款的特点是一开始更多的是支付利息，后面更多的是支付本金。这种在前一些年如果没有更好的投资类型，可以选择提前还贷。但30年的房贷如果已经还了十几年了，后面所还的贷款也大都是本金了，提前还意义也不大。还有一些银行，在一年内或者三年内要提前还款，可能还有违约金，需要提前问清楚政策。

最后，还要考虑今后10年、20年的变化。尹振涛解释，如果现在选择了提前全部还清贷款，等于没有了这个金融业务，后面还有20来年的调整期，银行的利率和房贷利率常常调整，“不能因为短期的变化而给长期轻易做决策，还是要把目光放长远。”万喆也指出，既要考虑未来的通货膨胀，也要考虑可能的滞胀或衰退。

所以，综合多位业内人士的说法，有多套房产的人，做一个投资组合的变化是没有问题的。对于大部分普通人来说，如果手里有闲钱，注意是留足了生活备用金，包括教育、医疗、意外等之后的闲置资金，且自己没有相对稳妥的投资方式能够获得5%以上的收益，房贷利率又在5%之上、房贷年限还比较长的人，可以选择提前还房贷。考虑到未来可能的变数，提前还部分会是更稳妥的做法。

反之，则建议继续承担房贷，分摊压力，拿手里的资金创造更多可能。